В Казахстане со следующего года вступает в силу новый Налоговый кодекс, и один из самых обсуждаемых его блоков – изменения в налогообложении при продаже недвижимости. Казахстанцы уже давно активно делятся опасениями: не придется ли платить 15% налог, если квартира в собственности меньше года? Как новые правила скажутся на стоимости жилья? Потянет ли дорогая «первичка» за собой вторичный рынок и не уйдет ли сфера в «тень» из-за ужесточения фискальной нагрузки? Эти и другие нюансы разбираем в материале Juzmedia.kz.
Цены растут как на дрожжах?
По данным Бюро национальной статистики за сентябрь, недвижимость в стране продолжает дорожать. По сравнению с сентябрем 2024 года, в сентябре 2025-го:
Больше всего выросли в цене новостройки в Павлодаре (+26,4%), Кызылорде и Шымкенте. А на «вторичке» лидируют по росту цен Актобе (+18,9%), Павлодар и Алматы. Такой скачок цен – сигнал о высокой нагрузке на рынок и снижении доступности жилья для казахстанцев. Люди переживают, не станет ли мечта о собственной крыше над головой еще недосягаемее со следующего года, когда вступит в силу новый Налоговый кодекс.
Но по словам советника президента саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана Нины Лукьяненко, ожидать резкого скачка цен только из-за налоговых поправок не стоит.
«На стоимость объектов недвижимости влияют не только отдельно взятые изменения в Налоговом кодексе. Скорее, наоборот, масса экономических процессов повлекла за собой необходимые изменения, результаты внедрения которых мы только увидим в новом году. Важно понимать – все изменения так или иначе будут отражаться на доходности и платежеспособности населения, на их возможности и необходимости совершать крупные покупки. А цены будут формироваться под влиянием всех факторов вместе взятых. И один из них – это уровень инфляции в стране. Если цены будут расти на все, то и на недвижимость, разумеется, они будут корректироваться в том же ценовом коридоре, как минимум», - считает Нина Лукьяненко.
Что именно меняется с 2026 года?
Главные изменения касаются налога на имущественный доход при продаже недвижимости:
То есть если вы владеете квартирой меньше двух лет и собираетесь продавать ее дороже, чем купили, то придется заплатить налог с полученной разницы.
«Что касается срока для оплаты имущественного дохода, то он меняется на 2 года и есть переходный период. Если объект был приобретен в 2025 году, то действие нового Налогового кодекса на данный объект не распространяется. То есть срок владения для них остается – 1 год», - пояснила советник президента саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана.
А размер налога при этом будет зависеть от полученной прибыли. Если доход от продажи квартиры не будет превышать 8500 МРП (33 млн 422 тыс. тг), то заплатить нужно будет 10%. Если же сумма выше, то на превышающую часть начисляется уже 15% налога.
Как это влияет на рынок?
На фоне этого владельцы жилья, купленного «на перепродажу», могут начать избавляться от объектов уже в 2025 году, чтобы избежать новых налогов. Однако ажиотажа на рынке нет, поспешила заверить наша собеседница.
«Всплеска на рынке жилья не наблюдается. И в ближайшее время будет наблюдаться только отложенный спрос. Людям надо привыкнуть к новым жизненным условиям. А всплески наблюдаются, когда появляются новые возможности доступного финансирования для таких больших покупок. Как пример – льготные ипотеки или возможность использовать деньги из ЕНПФ. Наша жизнь в данном этапе – все своим чередом. Квартира – это большая покупка и каждый принимает решение о продаже и покупке в момент, когда возникла острая жизненная необходимость», - убеждена Нина Лукьяненко.
С другой стороны, те, кто не успеет продать, вероятно, будут закладывать будущие налоговые расходы в цену. Это теоретически может подтолкнуть стоимость вверх. Однако эксперты на этот счет заверяют, что цены будут складываться из рыночных реалий.
«На формирование цен влияют совершенно иные факторы. Это рынок и цена будет только рыночная. Если покупатель готов будет приобрести по конкретной цене, то его не очень-то волнует, какую сумму налога будет оплачивать продавец», - говорит Нина Лукьяненко.
Может ли на этом фоне рынок «уйти в тень» из-за ужесточения фискальной нагрузки? По словам эксперта, у нас, в принципе, многие сегмента бизнеса могут уйти в тень из-за многочисленных изменений. А рынок недвижимости – всего лишь часть экономики.
2026-ой еще не наступил, а налоговые изменения уже вызывают обеспокоенность. Однако, по мнению эксперта, на горизонте не все так тревожно – адаптация может занять время, но рынок найдет точки роста. Такой сценарий наиболее вероятен в следующем году:
«Могу предположить замедление рынка в первой половине года, пока произойдет адаптация к новым жизненным условиям. Далее по обычному сценарию: недвижимость всегда пользовалась спросом. Появятся новые интересные предложения на рынке, появятся новые механизмы стимулирования спроса. Все в целом будет хорошо», - заключила советник президента саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана Нины Лукьяненко.
Несмотря на предстоящие изменения, рынок недвижимости в Казахстане вряд ли застынет. Люди все так же будут нуждаться в жилье, а застройщики – искать новые способы привлечь покупателей. Но главный вопрос остается открытым: смогут ли казахстанцы в условиях растущих налогов и инфляции по-прежнему позволить себе собственное жилье, или квадратные метры окончательно превратятся в роскошь?
